Автор: Максим Бобков

На любой объект, будь то офисное здание, токарный станок или контрольный пакет акций металлургического комбината, можно взглянуть с трёх разных сторон. Они так и называются — подходы к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный

Затратный подход характеризует объект с точки зрения издержек, которые необходимо понести, чтобы стать обладателем аналогичного по своим свойствам объекта, если, условно говоря, изготавливать его собственными силами. Иными словами, не выгоднее ли построить склад на свободном земельном участке, чем покупать уже существующий? Затратный подход особенно полезен при расчете рыночной стоимости объектов, для которых развитого рынка просто не существует.

Сравнительный

Название сравнительного подхода говорит само за себя. В его рамках оценщик изучает предложения на рынке или уже совершившиеся сделки с подобными объектами, вводит корректировки, если есть необходимость. К примеру, объект-аналог магазина продается по 3000 долларов за квадратный метр, но располагается на первой линии домов и на проходном месте, в то время как наш объект оценки спрятан в глубине дворовой территории. Очевидно, что по 3000 за метр у нас его никто не купит.

Доходный

Доходный подход к оценке применим, если объект способен приносить доход от сдачи его в аренду, либо при использовании в производственном процессе. Если затратный подход ориентирован на ретроспективу, издержки, понесенные затраты, сравнительный — на текущее состояние рынка, то доходный подход заглядывает в будущее.

Краткое отступление: в экономике есть понятие текущей стоимости будущих денежных потоков. Сто рублей сегодня совсем не то же самое, что сто рублей через год. И дело даже не в инфляции, а в том, что за этот год сегодняшние 100 рублей можно пустить в оборот и они принесут прибыль, ну скажем, 10%. То есть через год сумма будет уже 110 рублей. А с точки зрения дня сегодняшнего, эти две суммы абсолютно равнозначны — 100 рублей сейчас в руках и 110 рублей, которые мы получим через год.

На том и основана оценка доходным подходом — определяются ежегодные чистые денежные поступления от объекта оценки на весь прогнозируемый период, затем проводится дисконтирование, то есть процедура пересчета этих самых будущих прибылей на сегодняшнюю дату.

В идеале при налаженной рыночной экономике в свободном и открытом рынке все три подхода к оценке должны давать три максимально приближенных друг к другу результата. В реальной жизни все не совсем так, однако это не должно смущать заказчика, ведь грамотный оценщик, проанализировав значимость каждого из подходов в конкретной ситуации, достоверность исходных данных в каждом подходе, обязательно выведет справедливую средневзвешенную величину стоимости.

Источник