Оксана Гуменна, руководитель отдела оценки недвижимости Оценочной компании «АВЕРТИ».

Оценка ущерба необходима в самых разнообразных ситуациях. В первую очередь, речь идет о компенсации от повреждения имущества. Также можно рассчитать величину упущенной выгоды, возникающую вследствие нарушения прав собственника (неуплата арендных платежей, невозможность получения дохода от использования объекта недвижимости вследствие действий третьих лиц). Независимое профессиональное суждение в этих случаях есть неотъемлемой составляющей при урегулировании разногласий и рассмотрении дел судебными инстанциями.

Рассмотрим случаи, когда следует обратиться к независимому оценщику...

• Ваш офис или квартиру затопили соседи по своей вине или вине эксплуатирующих служб;
• В офисе случился пожар по вине арендаторов или соседей;
• Случились серьезные проблемы с недвижимостью (к примеру, протекла крыша, появились трещины на стенах квартиры после перепланировки у соседей);
• Вы сами виновник подобных происшествий, и пострадавшие требуют возмещения, но его величина не кажется вам объективной;
• Необходима встречная оценка ущерба для защиты вашей позиции в суде.

Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 г. содержит положения об убытке (ущербе) как одном из способов защиты гражданских прав и интересов. Статья 22 ГК отмечает, что лицо, которому причинены убытки в результате нарушения его гражданских прав, имеет право на их возмещение. При этом убытками есть:
1) Потери, которые понесены в связи с уничтожением или повреждением вещи, а также затраты, которые понесены или должны быть понесены для восстановления нарушенных прав (реальные убытки);
2) Доходы, которые могли бы быть реально получены при обычных обстоятельствах, если бы права не были нарушены (упущенная выгода).

При подаче искового заявления истец обязан все свои требования обосновать доказательствами. В Статье 57 Гражданского процессуального кодекса Украины от 18 марта 2004 г. отмечается, что доказательствами являются какие-либо фактические данные, которые обосновывают требования и возражения сторон, одними из которых есть письменные доказательства. Согласно Статье 64 ГПК, письменными доказательствами, которые подаются, как правило, в оригинале, являются какие-либо документы, которые содержат информацию об обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Исходя из вышесказанного, истец имеет право предоставлять в суд Отчет об оценке материального ущерба.

Независимая оценка позволяет определить размер компенсации, необходимой для приведения имущества в исходное (до повреждения) состояние, с учетом затрат на работы, материалы, а также сумму, необходимую для восстановления пострадавшего имущества (если возможно), либо его замену на аналогичное по состоянию, основным параметрам и характеристикам, принимая во внимание статистическую информацию и среднерыночные цены. Определение ущерба осуществляется на основании установления величины только прямых фактических убытков, связанных с уничтожением или повреждением имущества огнем, водой, дымом, высокой температурой и т.д.

Итогом работы привлеченной независимой оценочной компании является отчет, который будет иметь силу официального документа доказательственного значения и может быть представлен в суд при рассмотрении споров. Независимая экспертно-оценочная компания несет полную ответственность за подготовленный отчет по оценке ущерба.

Обращаем Ваше внимание на несколько основных моментов при проведении оценки ущерба:

1. Затраты на проведение оценки ущерба, причиненного Вам и Вашему имуществу, будут включены в сумму иска при подаче заявления в суд.
2. Вызывать оценщика необходимо только после того, как вы уведомили виновную сторону об этом (отправили телеграмму) и договорились о времени осмотра повреждений.
3. Мы рекомендуем подождать несколько дней после аварии перед вызовом оценщика для того, чтобы все последствия аварии проявились.
4. Оценщик не занимается выяснением причин аварии и установлением виновника залива квартиры. Задачей оценщика является определение величины ущерба, причиненного имуществу.
5. Несмотря на то, что ЖЭК не будет описывать поврежденное имущество в своем акте, оценщик в своем расчет отразит стоимость ремонта или замены такого имущества.

Остановимся на некоторых вопросах, изложенных выше, предшествующих оценке ущерба, а именно - уведомлении виновной стороны и временного промежутка от даты случившейся аварии до даты оценки.

Зачем необходимо отправлять телеграмму?

В случае, если разбирательства с ответчиком или его страховой компанией будут происходить в суде, виновная сторона может заявить, что она не была уведомлена о проведении независимой оценки ущерба, и суд признает произведенную экспертизу недействительной. При этом вынесет решение о необходимости проведения повторной экспертизы с вызовом всех заинтересованных сторон.

Телеграммы необходимо оправить всем заинтересованным сторонам, а именно:

• В случае залива, произошедшего из квартиры с верхнего этажа - собственнику этой квартиры.
• Если залив произошел по вине коммунальных служб (эксплуатирующей организации) - в дирекцию этой службы, на имя руководителя.
• Вы можете пригласить на осмотр и собственника вышерасположенной квартиры, и представителей эксплуатирующей организации (как третью сторону), если ситуация неоднозначная.
• Представителей страховой компании (если квартира была застрахована).

Все телеграммы необходимо отправить с уведомлением о вручении. Заинтересованные стороны могут не явиться на осмотр, это их право. Главное, что у Вас будут на руках документы, подтверждающие то, что Вы пытались вызвать возможного причинителя ущерба на осмотр.

Проведение осмотра имущества, которому нанесен ущерб, является ключевым моментом при определении стоимости, количества и качества необходимых ремонтных работ. Следует учесть, что еще на этапе предварительной консультации со специалистом независимой оценки необходимо поставить эксперта в известность о наличии поврежденной мебели, бытовой техники, если повреждения существенны для вас, а также уведомить его о повреждении электропроводки, так как все эти моменты требуют проведения дополнительных работ при осмотре данного имущества, и, соответственно, последующем расчете величины ущерба.

Когда проводить оценку ущерба?

Каждый случай, связанный с нанесением ущерба имуществу, как недвижимому (помещению), так и движимому (мебели, техники, предметам интерьера), как правило, индивидуальный. К тому же, далеко не всегда пострадавшая сторона может определиться, как поступить в данном случае – либо договориться с виновником «по-соседски», либо решить вопрос о возмещении убытков через суд. Этот вопрос зависит от степени (последствий) залива («пропало все»), от частоты заливов, случившихся прежде (единичный случай, либо бывает 1-2 раза в год, или каждый год в течение нескольких лет), а также, по требованию суда, как правило, затянувшегося, если до подачи иска оценка ущерба не была проведена. Поэтому, обращаются к экспертам в разный период после происшествия – от 2-3 дней до полугода и даже год спустя.

Учитывая наш опыт, рекомендуем Вам нижеприведенную таблицу относительно того, когда желательно провести оценку ущерба, т.е., вызвать эксперта для фотофиксации последствий залива:

Что касается мебели, то, как правило, мебель изготавливается из ДСП либо ДВП, нередко, покрытая шпоном, а также, из массива (дерево). В зависимости от материала изготовления, повреждения мебели могут обнаруживаться также в разный период – от нескольких дней до нескольких недель после затопления. Осмотр оценщиком предметов мебели, пострадавшей от воды, осуществляется одновременно с осмотром помещения, которому нанесен ущерб.

Отчет об оценке ущерба и ваши затраты на это

Отчет об оценке содержит следующую информацию:

1. заключался договор о проведении оценки между фирмой – субъектом оценки и заказчиком, потерпевшей от ущерба стороной;
2. оценщик выезжал и проводил осмотр имущества, которому нанесен ущерб, производил фотосъемку повреждений;
3. оценщик, используя свои специальные знания, рассчитал восстановительную стоимость ремонта объекта;
4. оценщик по результатам своих расчетов составил письменный документ, передал его заказчику по акту приема-передачи выполненных работ.

Стоимость услуг по определению размера ущерба рассчитывается в каждом случае индивидуально, в зависимости от трудоемкости оценочных работ, но никак не от величины ущерба. Ниже приведены стоимости работ по оценке ущерба:

Документы для оценки ущерба от залива

• Технический паспорт на недвижимое имущество, если имеется;
• Акт, составленный ЖЕК / РЕО (управляющей компанией), если имеется;
• Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, если имеется;
• Паспортные данные заказчика.

Перечисленный перечень документов носит предварительный характер, и может быть, как сокращен, так и расширен в результате ознакомления оценщика с заданием на оценку более детально.