Андрей Пожар, оценщик оценочной компании «Аверти».
Профессия оценщика, эксперта по оценке имущества достаточно сложна и имеет много особенностей. Оценщик, в большинстве случаев - это специалист широкого профиля, который сталкивается со множеством разнообразных объектов в процессе работы и должен отлично знать не только теорию своей профессии, но и смежных отраслей и быть отличным практиком. Во время работы Оценщиком прорабатывается вся доступная документация, анализируется состояние рынка и его тенденции, объект оценки, выбирается методология расчета. Вследствие этого, к уровню подготовки и знаний оценщика выдвигаются высокие требования. Важность и ответственность деятельности подтверждается и тем, что она регулируется законодательством, а к профессиональным оценщикам выдвигаются квалификационные требования.

В определенных случаях оценка является обязательной согласно законодательству, в иных же случаях она просто необходима для принятия эффективных решений. Так или иначе, оценка стоимости стала важной частью современной экономики. Сегодня практически нет отраслей, в которых не определялась бы стоимость имущества: будь то оценка земель или культурных ценностей, недвижимости или оборудования, транспортных средств или иной техники, самолетов или судов, предприятий или различных нематериальных активов.

Таким образом, профессия оценщика сегодня является востребованной, вследствие чего большое количество учебных заведений готовит еще большее количество оценщиков. С одной стороны это стимулирует конкуренцию, с другой стимулирует появление множества «посредственностей» среди оценщиков, которые обладая квалификационными документами, не обладают необходимым опытом и знаниями. Качество работ таких оценщиков так же соответствующее. Но что если оценщик обладает необходимым опытом и хорошей репутацией на рынке? Насколько можно доверять результатам его работы? Для понимания ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть следующие обстоятельства.

Любая оценка является заключением о стоимости на определенную дату, а не о цене по которой будет реализован актив. Разница между ценой и стоимостью заключается в том, что цены устанавливаются продавцами товаров и могут изменяться под воздействием рынка, где под влиянием рыночных факторов определяется их окончательный уровень. В свою очередь стоимость – это эквивалент ценности объекта оценки, который представляет собой наибольшую сумму денежных средств, которую может получить продавец и может согласиться заплатить покупатель. Таким образом, стоимость – это взгляд рынка, она рассчитывается оценщиком на основании информации полученной на рынке и не дает гарантии, что имущество будет продано по цене, которая совпадает со стоимостью.

Различие цены и стоимости рассчитываемой оценщиком вызвано неопределенностью, которая является вполне естественной и возникает в результате следующих объективных факторов:

• Цены на рынке часто формируются под воздействием сделок между случайными продавцами, случайными покупателями, профессионалами рынка, под действием столкновения разных интересов, из-за чего могут быть сильно изменчивыми. Имущество может иметь большую ожидаемую стоимость, например, с учетом планируемого получения разрешения на перепрофилирование объекта, что обеспечит возможность повысить его рентабельность, или с учетом потенциальной сделки со специальным покупателем. Кроме того, покупатель может переоценивать положительный эффект, либо синергию от приобретения объекта.  Также, покупатель и продавец могут обладать разными переговорными навыками,  неравной осведомленностью обо всех факторах, воздействующих на стоимость. К примеру, кто-то получает бизнес в наследство, он может не знать реальной стоимости объекта и при получении казалось бы выгодного предложения, которое на самом деле ниже реальной стоимости объекта и согласиться на него.
• В большинстве случаев Оценщик вынужден работать в условиях недостатка информации, что связано с отсутствием открытых источников, нежеланием, или невозможностью раскрывать информацию заказчиками, необъективностью, или неактуальностью полученных данных. В каждом отдельном случае оценщик должен решить, насколько полученная информация является надежной. Если ничего не остается, как только принять информацию, которая может быть ненадежной, то в условиях отразить соответствующее допущение, соответственно степень определенности результатов такой оценки будет ниже, чем при отсутствии указанных ограничений.
• Оценка объекта должна производится с использованием разных методических подходов, каждый методический подход имеет свою логику, а также сильные и слабые стороны учитывая в той, или иной мере определенные факторы. Так, доходный подход основывается на ожидаемых выгодах, сравнительный на данных о совершенных сделках, а затратный, - на затратах необходимых на создание подобного объекта. Как правило, каждый из подходов дает разные результаты, что есть вполне естественным, но приводит к неопределенности результата.
• На ситуацию на рынке и в отрасли значительное влияние оказывает перспектива принятия новых нормативно-правовых актов, споров по которым еще не вынесено судебное решение. Если результаты этих изменений сильно повлияют на ситуацию или окажутся неожиданными, их последствия могут способствовать созданию неопределенности.
• Нестабильная динамика рынка, непредвиденные изменения экономической, социальной, экологической, или иной среды, либо самого объекта, макроэкономические кризисы или политические потрясения могут оказывать внезапное и радикальное воздействие на рынки. Их последствия также могут способствовать созданию неопределенности
• Объект оценки может иметь специфические физические особенности либо местоположение. В данном регионе может отсутствовать рынок подобных объектов, что может повлиять на точность результатов оценки.

Таким образом, основными факторами, которые влияют на точность результатов оценки являются:

• ликвидность;
• состояние рынка;
• наличие информации;
• особенности присущие данному типу активов;
• изменчивость рынка;
• выбор и допущения оценщика.

Поэтому, можно утверждать, что результат оценки стоимости является лишь приблизительной цифрой, основанную на обобщенных расчетах всех вышеперечисленных факторов и выраженную как прогноз на определенный период или момент времени.

То, что результат оценки не всегда может рассматриваться как точное значение цены, за какую должна совершиться сделка не делает ее бесполезной. Как правило, оценка имущества является одним из важнейших элементов системы принятия решений. Поэтому для повышения эффективности решений и предоставления более объективных выводов Оценщику необходимо включать в Отчет информацию об уровне неопределенности, присущей итогу оценки. Это также должно защитить пользователя Отчета от однозначного трактования результата оценки, способствовать принятию правильных решений.

При оценке отдельных объектов имущества может использоваться верхнее и нижнее пороговые значения, которые рассчитывается оценщиком. В таких случаях представляется целесообразным отразить результаты оценки как спектр значений. При других обстоятельствах, когда на оценку оказывает влияние  неопределенность развития ситуации на рынке или другие переменные факторы, целесообразно провести анализ чувствительности, чтобы проиллюстрировать характер воздействия изменения динамики этих переменных величин на содержащиеся в отчете результаты оценки. Данный подход особенно оправдывает себя при использовании метода расчета остаточной стоимости.

Кроме всего, определяя величину стоимости, оценщик должен четко указать вид определяемой стоимости, дату оценки, цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика. Оценщик обязан ясно изложить информацию, которую он использовал, а в случае необходимости – указать ее источник, доверие к ней и ее достаточность. В случаях, когда неопределенность может иметь значительное воздействие на результаты оценки, необходимо обратить внимание пользователя отчета, на основные причины неопределенности и степень ее возможного влияния на результат.

Таким образом, Отчеты об оценке имеют в своем результате некоторую неопределенность, но в то же время не должны вводить в заблуждение. Если оценщик имеет возможность с достаточным основанием спрогнозировать возникновение различных стоимостных параметров при разных условиях, оптимальный путь – привести альтернативные результаты оценки стоимости на основе специальных допущений, отражающих такие различия в условиях. Также необходимо отметить, что предоставления результата оценки с большой точностью, вплоть до единиц, десятых, сотых, особенно когда результатом оценки есть значительная денежная сумма, не должно вводить в заблуждение пользователя о том, что последняя значащаяся цифра характеризует точность оценки, скорее наоборот. Поэтому результат оценки стоимости, чаще всего, не будет точной цифрой и не будет в точности соответствовать фактической цене сделки, но чем лучше оценщик, тем ближе будет эта цифра.