Доверие к результатам оценки |
Андрей Пожар, оценщик оценочной компании «Аверти». В определенных случаях оценка является обязательной согласно законодательству, в иных же случаях она просто необходима для принятия эффективных решений. Так или иначе, оценка стоимости стала важной частью современной экономики. Сегодня практически нет отраслей, в которых не определялась бы стоимость имущества: будь то оценка земель или культурных ценностей, недвижимости или оборудования, транспортных средств или иной техники, самолетов или судов, предприятий или различных нематериальных активов. Таким образом, профессия оценщика сегодня является востребованной, вследствие чего большое количество учебных заведений готовит еще большее количество оценщиков. С одной стороны это стимулирует конкуренцию, с другой стимулирует появление множества «посредственностей» среди оценщиков, которые обладая квалификационными документами, не обладают необходимым опытом и знаниями. Качество работ таких оценщиков так же соответствующее. Но что если оценщик обладает необходимым опытом и хорошей репутацией на рынке? Насколько можно доверять результатам его работы? Для понимания ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть следующие обстоятельства. Любая оценка является заключением о стоимости на определенную дату, а не о цене по которой будет реализован актив. Разница между ценой и стоимостью заключается в том, что цены устанавливаются продавцами товаров и могут изменяться под воздействием рынка, где под влиянием рыночных факторов определяется их окончательный уровень. В свою очередь стоимость – это эквивалент ценности объекта оценки, который представляет собой наибольшую сумму денежных средств, которую может получить продавец и может согласиться заплатить покупатель. Таким образом, стоимость – это взгляд рынка, она рассчитывается оценщиком на основании информации полученной на рынке и не дает гарантии, что имущество будет продано по цене, которая совпадает со стоимостью. Различие цены и стоимости рассчитываемой оценщиком вызвано неопределенностью, которая является вполне естественной и возникает в результате следующих объективных факторов:
Таким образом, основными факторами, которые влияют на точность результатов оценки являются:
Поэтому, можно утверждать, что результат оценки стоимости является лишь приблизительной цифрой, основанную на обобщенных расчетах всех вышеперечисленных факторов и выраженную как прогноз на определенный период или момент времени. То, что результат оценки не всегда может рассматриваться как точное значение цены, за какую должна совершиться сделка не делает ее бесполезной. Как правило, оценка имущества является одним из важнейших элементов системы принятия решений. Поэтому для повышения эффективности решений и предоставления более объективных выводов Оценщику необходимо включать в Отчет информацию об уровне неопределенности, присущей итогу оценки. Это также должно защитить пользователя Отчета от однозначного трактования результата оценки, способствовать принятию правильных решений. При оценке отдельных объектов имущества может использоваться верхнее и нижнее пороговые значения, которые рассчитывается оценщиком. В таких случаях представляется целесообразным отразить результаты оценки как спектр значений. При других обстоятельствах, когда на оценку оказывает влияние неопределенность развития ситуации на рынке или другие переменные факторы, целесообразно провести анализ чувствительности, чтобы проиллюстрировать характер воздействия изменения динамики этих переменных величин на содержащиеся в отчете результаты оценки. Данный подход особенно оправдывает себя при использовании метода расчета остаточной стоимости. Кроме всего, определяя величину стоимости, оценщик должен четко указать вид определяемой стоимости, дату оценки, цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика. Оценщик обязан ясно изложить информацию, которую он использовал, а в случае необходимости – указать ее источник, доверие к ней и ее достаточность. В случаях, когда неопределенность может иметь значительное воздействие на результаты оценки, необходимо обратить внимание пользователя отчета, на основные причины неопределенности и степень ее возможного влияния на результат. Таким образом, Отчеты об оценке имеют в своем результате некоторую неопределенность, но в то же время не должны вводить в заблуждение. Если оценщик имеет возможность с достаточным основанием спрогнозировать возникновение различных стоимостных параметров при разных условиях, оптимальный путь – привести альтернативные результаты оценки стоимости на основе специальных допущений, отражающих такие различия в условиях. Также необходимо отметить, что предоставления результата оценки с большой точностью, вплоть до единиц, десятых, сотых, особенно когда результатом оценки есть значительная денежная сумма, не должно вводить в заблуждение пользователя о том, что последняя значащаяся цифра характеризует точность оценки, скорее наоборот. Поэтому результат оценки стоимости, чаще всего, не будет точной цифрой и не будет в точности соответствовать фактической цене сделки, но чем лучше оценщик, тем ближе будет эта цифра. |