Экспресс-консультация

Наши телефоны: (067) 362-26-26, (044) 289-75-58, 289-75-59

Богатство — хороший слуга, но плохой хозяин.
Фрэнсис Бэкон

Публикации сотрудников на тему оценки бизнеса

Т.Павлюк: Если арендатор недвижимости не платит – нужно оценить ущерб и идти в суд

Татьяна Павлюк, генеральный директор, собственник Оценочной компании «АВЕРТИ» для портала «Столичная недвижимость», январь 2011.

Объем рынка оценки существенно сократился, в Украине все популярнее становится оценка размера нанесенного недвижимости ущерба, как не стать клиентом недобросовестного оценщика. Об этом и многом другом в интервью ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Татьяна Павлюк, Президент Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности, генеральный директор ОК «Аверти».

Татьяна, расскажите, что изменилось за последние 2 года на рынке оценки недвижимости? 
Объем оценки недвижимости существенно сократился. Ориентировочно в 2-3 раза. При этом структура оцениваемых объектов значительно не изменилась. Однако поменялись цели оценки.

С какой целью сегодня оценивают недвижимость?
По-прежнему, максимально востребованной на рынке является оценка коммерческой недвижимости для оформления сделок купли/продажи, оценка недвижимости как предмета залога, как актива предприятия. Отдельно можно выделить такую все более популярную услугу как определение ущерба, нанесенного имуществу. Например,  залив квартиры соседей или соседями, пожар или другие форс-мажорные обстоятельства, когда для разрешения конфликта или расчета суммы страхового возмещения понадобится оценка ущерба.

Популярна сегодня также оценка коммерческой, промышленной, рекреационной недвижимости, собственники которой хотят узнать реальную рыночную стоимость объекта. В этом случае оценка проводится для проведения сделок купли-продажи или сдачи в аренду, получение кредита, страхования, передачи прав собственности в порядке наследования или дарения, внесения имущества в уставной капитал юридического лица.

Популярна оценка для целей финансовой отчетности предприятия. Переоценка основных средств по рыночной стоимости может являться инструментом повышения привлекательности предприятия для инвесторов.

Сколько сейчас на рынке оценщиков и оценочных компаний? Как изменилось их количество за последние 2 года?
С уменьшением объемов производства и торговли, общим снижением деловой активности в стране, естественно, уменьшился и рынок оценочных услуг, многие представители которого сменили сферу деятельности. Особенно это касается тех компаний, «львиную долю» в структуре деятельности которых занимала оценка предметов залога.

Однако, достоверных и точных данных об объеме рынка оценочных услуг в Украине, о количестве практикующих оценщиков, фактически работающих компаний-оценщиков, средней численности персонала, объемах и рентабельности бизнеса и т.п., по-прежнему, не существует. Таких системных исследований никто никогда не проводил.

Как правильно заключать договор оценки?
Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», оценка производится исключительно на основании  или письменного договора между субъектом оценочной деятельности и заказчиком или по решению суда. В ст. 11 этого же закона  перечислены  обязательные пункты, которые должен содержать договор оценочных услуг. Но я бы не рекомендовала ограничиваться  только необходимыми по законодательству пунктами, составляя безликий, «типичный договор». В договоре следует всегда отражать особенности процесса оценки конкретного объекта, учесть, по возможности, все нюансы и особенности выполнения конкретного заказа – как непосредственно оцениваемого объекта имущества, так и специфику и порядок его осмотра, сбор исходных данных, их объем, особенности передачи результатов заказчику (возможность и степень участия третьей стороны: банка, аудитора, страховщика), свидетельство в суде, наличие рецензии на отчет  и т.п. Важно точно идентифицировать  имущество, подлежащее оценке, а если оценивается имущество в большом количестве, имеет смысл сделать дополнение к договору, в котором представить полный перечень таких объектов, с указанием всех идентифицирующих объект характеристик. Согласно законодательным нормам, в договоре необходимо указывать с какой целью проводится оценка, как предположительно будут использованы ее результаты. Это нужно из-за того, что  различные цели требуют использования различных баз оценки и  в итоге влияют на  выбор инструментов для расчета стоимости. Так же необходимо указать сроки выполнения договора с учетом времени, необходимого для осмотра оцениваемого имущества и сбора исходных данных, размер гонорара и порядок его выплаты, условия конфиденциальности.

Как избежать услуг недобросовестных оценщиков?
Снизить шансы получения некачественной услуги можно, имея минимальные знания в сфере оценки. Также оправдывает себя практика обращаться к специалистам по рекомендации. Не будет лишним собрать информацию о предполагаемом оценщике в открытых источниках информации.

Если речь идет о масштабном проекте, то со стороны заказчика имеет смысл привлечь к переговорам команду, из специалистов компании, к примеру, финансиста, бухгалтера, юриста. Необходимо учитывать опыт оценщика: стаж работы, перечень клиентов и их рекомендации.

Если уж так случилось, что Вы столкнулись с недобросовестным оценщиком, и вследствие такого сотрудничества  понесли убытки, что должно быть доказано в суде, то ущерб будет компенсирован по закону. При этом  важную роль будет играть заключенный договор, а также наличие у оценщика страхового полиса.

Как формируются цены  на услуги оценщика при оценке недвижимости и земли?
Оплата услуг оценщиков осуществляется всегда по договоренности и тарифы на оценку у каждой компании свои. Публикуются они, как правило, на сайте, если он, конечно, есть. Оплата услуг оценщиков не зависит от стоимости объекта, это категорически запрещено  именно с целью устранения соблазна завышения его стоимости. Гонорар оценщика – фиксированная сумма, зависящая от объема предстоящей работы, сложности объекта, сроков выполнения, репутации оценщика.

При аренде помещения нередки случаи,  когда арендатор, по тем или иным причинам, приостанавливает оплату. Можно ли оценить ущерб от не полученной выгоды и доказать эту сумму в суде?
Безусловно. Дело в том, что согласно нормам действующего законодательства за нарушение прав арендодателя предусмотрена гражданско-правовая ответственность, которая выражается, как правило, в возмещении убытков собственника имущества. При этом под убытками понимается «реальный» ущерб – неполученные платежи, так и упущенная выгода – дополнительные доходы от реинвестирования арендных платежей. Если же арендатор получил вследствие нарушения условий договора доходы, то собственник недвижимости, чьи права нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Чтобы обратится в суд с иском о взыскании упущенной выгоды, нужно предоставить расчет размера причиненных убытков или неполученных доходов. Для обоснованного расчета неполученных доходов могут служить следующие документы: договор аренды, из которого берутся данные об арендной ставке и условиях ее изменения, бухгалтерские данные о произведенных платежах, отчет о финансовых результатах деятельности кредитора, если кредитор – субъект хозяйствования.

Подготовила Юлия Василенко