Наши телефоны: (067) 362-26-26, (044) 289-75-58, 289-75-59

Первое правило бизнеса — поступай с другим так, как он хотел бы поступить с тобой.
Чарльз Диккенс (1812-1870), английский писатель

Публикации сотрудников на тему оценки бизнеса

Доходная жилая недвижимость: ретро, дань моде или дополнительные возможности?

Татьяна Павлюк, генеральный директор, собственник Оценочной компании «АВЕРТИ» для журнала «Building», сентябрь 2010.

После революционных событий начала прошлого века сегмент доходной жилой недвижимости был незаслуженно забыт. В современных классификаторах она не упоминается. А ведь когда-то доходные дома были доминирующим сегментом доходной недвижимости Киева. Дома отличались отменной архитектурой – гербы, скульптуры и инициалы владельца делали каждый доходный дом уникальным и неповторимым. Популярными были стили классический модерн, ампир, барокко. В желающих поселиться в таком доме не было недостатка, владеть подобным объектов было выгодно и престижно.
Расцвету доходной жилой недвижимости способствовал «строительный бум», начавшийся в конце ХІХ века. Если раньше больше строили для себя, то, начиная с этого периода, большинство вновь строящихся жилых зданий строится и эксплуатируется именно как доходные дома. В середине ХІХ века строительство малоэтажного дома не требовало кредитов, а вот в конце ХІХ— начале ХХ века чуть не каждый доходный дом строился с привлечением денежных средств Киевского городского кредитного общества и частных лиц.

Наиболее известные доходные дома в Киеве – Дом с химерами, дома по ул. Городецкого, 9 и 17/1, дом Морозова на ул. Льва Толстого, дом Гинзбурга, который стоял на месте современной гостиницы «Украина». Известен был и дом оперного певца Оскара Камионского на Мариинско-Благовещенской (ул. Саксаганского, 58). Такие дома отличались повышенным комфортом, были оборудованы лифтами, центральным отоплением, электричеством, прачечной и даже акустическими устройствами для связи со швейцаром; большое внимание уделялось экстерьеру и интерьеру зданий.

Доходным считался, как правило, жилой дом, квартиры в котором сдавались постояльцам на длительный срок – от нескольких месяцев до нескольких лет. В системе классификации логично доходная жилая недвижимость находится на стыке жилой (куда традиционно относят - комнаты и квартиры; малоэтажные жилые дома), коммерческой и гостинничной, одновременно удовлетворяя потребность в жилье на временной, но, как правило, долгосрочной основе, и принося доход собственнику.

Современные «реалии» доходных домов

В современной отечественной нормативной базе по строительству (ДБН, СНиПах, ВСНах) понятие «доходный дом» отсутствует. Однако проектирование и строительство доходного дома существенно отличается от недоходного жилья. Прежде всего, речь идет об архитектурно-простанственном решении, которое выполняется с учетом того, что такой дом, как правило, находится в профессиональном управлении, следовательно, необходимо предусмотреть дополнительные вспомогательные помещения, свободный доступ к счетчикам и КИПиА, специальные проезды. В силу специфики недвижимости для временного проживания, такие объекты требуют более частых ремонтов, что необходимо предусмотреть при выборе отделочных материалов. При этом, в зависимости от класса такого жилья, можно планировать относительно меньшую площадь квартир, придомовую территорию.

Даже в кризисный период, можно утверждать, что спрос на аренду качественного жилья остается довольно стабильным. Поэтому, если в прошлом доходный дом был неотъемлемым сегментом рынка недвижимости, то, как утверждают эксперты, на сегодняшний день у него есть неплохие шансы вновь стать популярным. Но вполне очевидно, что без поддержки городских властей здесь не обойтись.

Наемные квартиры есть основным жильем для горожан во многих странах. По различным данным, в съемных квартирах в Европе проживает от 40 до 60% населения. Поэтому строительство и эксплуатация доходных домов есть весьма стабильным и доходным бизнесом. Доходные дома строятся для людей с различной покупательской способностью. И в Украине такие проекты вполне могут быть успешными, для этого есть все предпосылки. Основа сделок с недвижимым имуществом — это их финансирование. Суммы и условия доступного ипотечного финансирования служат главной силой на рынке недвижимого имущества. И поскольку для большинства населения цена квартиры есть абсолютно неподъемной, в том числе, и при покупке жилья в кредит, то это может быть еще одним аргументов в пользу развития нового сегмента рынка недвижимости. Но и сдерживающих факторов можно выделить немало: здесь и нестабильная общеэкономическая обстановка в стране; и высокая стоимость заемных средств, ведущая, как минимум, к значительному увеличению срока окупаемости проекта; риски при выделении земельных участков; при реализации проекта на базе существующего жилого здания – непредсказуемость поведения жильцов пр.

Жилой фонд уже много лет, в той иной степени, принимает участие в сегменте коммерческой недвижимости: практически в каждом доме в Киеве есть квартиры, используемые своими собственниками для получения дохода. Внаем предлагаются квартиры на любой вкус и кошелек. Сегмент же доходных домов начал свое развитие в Украине с высшего ценового сегмента, реализуемого, как правило, только в центральной части города. По мнению экспертов, когда появится полноценное понятие «доходный дом», подобные дома будут строиться для категорий населения с разным уровнем дохода.

Толчком в возрождении доходных домов в Киеве послужил спрос на подобное жилье со стороны инострацев, количество которых в Киеве резко увеличилось в 90-х годах прошлого века с развитием корпоративного сектора. Первыми потребителями доходных домов были представители дипслужб и иностранных компаний. Для кратко и среднесрочного пребывания в столице не имело смысла приобретать жилье, а проживание в гостинице весьма дорого. В этой ситуации апартаменты в доходном доме были очень практичным решением вопроса, при этом, они гарантируют своим жильцам комфортные условия проживания, хороший уровень сервиса и однородное социальное окружение.

Так одним из первых доходных домов в современном Киеве стал в 1992 году общий проект австрийского Raiffeisen Bank и Киевской городской государственной администрации, возведенный по ул. Большой Васильковской. Изначально 80% площадей дома оборудовали под квартиры (для сдачи внаем дипломатам и руководителям представительств иностранных компаний), а другие 20% – под офисы. Но рыночная конъюнктура внесла свои изменения в планы инвесторов - дом так и не стал доходным в классическом понимании, а превратился в международный офисно-гостиничный центр, в котором только 15% площадей предоставляется в аренду как жилье. Дома №8 и 10 по ул. Кропивницкого также планировались как доходные. Хотя преобразование этих домов в классические доходные дома так и не состоялось, сейчас в них можно арендовать отдельные квартиры.

По мнению экспертов рынка, сегодня в Киеве к доходным домам можно отнести только два объекта - Sherborne Guest House и Senator Apartments, но инвесторы чаще называют такие объекты частными отелями. Эти проекты реализованы в реконструированных жилых домах. В Sherborne и Senator Apartments (управляющая компания позиционирует свой объект как комплекс сервисных апартаментов) сдают отдельные, полностью оборудованные квартиры. Апартаменты Sherborne располагаются в основном доме на Печерске и в отдельных домах в других районах центральной части города.

Доходные дома имеют существенные преимущества по отношению к обычным наемным квартирам – здесь гарантировано однородное, социально благонадежное окружение. Кроме того, официально зарегистрированный доходный дом позволяет компаниям открыто проводить официальные платежи за аренду, что весьма важно для клиентов, являющихся, в основном, сотрудниками зарубежных компаний и представительств в Украине.

«Туманные» перспективы

Для развития этого сегмента рынка недвижимости необходимы, как минимум, более здоровая экономика, стабильная политическая ситуация и ощутимый налог на недвижимость. Тогда решение будет приниматься в условиях свободного взвешенного выбора из двух вариантов: покупки квартиры, принимая на себя все обременения владельца объекта недвижимого имущества, либо аренды жилья, при этом оставив все заботы по его обслуживанию и налогам владельцу.

Поэтому пока рано говорить о возрождении такого сегмента рынка недвижимости. Есть единичные проекты, реализованные в курортных зонах (Крым, Прикарпатье). Также в прессе еще недавно были озвучены планы одной из ведущих девелоперских компании о развитии сети сервисных апартаментов в регионах: Харькове, Одессе, Днепропетровске. Это говорит о том, что, несмотря на все сложности реализации первых проектов, девелоперы видят этот рынок перспективным и не собираются останавливаться на достигнутом.

А ведь, помимо традиционной коммерческой функции, данный тип недвижимости несет в себе и социальный потенциал и может существенно помочь в решении проблем обеспечения очередников пусть временным, но качественным жильем и уже в ближайшее время. Речь идет о 3-5 годах ожидания вместо существующих сегодня 15-20, когда в нечеловеческих условиях вырастают целые поколения.

По данным аналитиков, именно доходные дома и социальное жилье, как их разновидность, выполняют в Европе весьма важные функции, снижая социальное напряжение и реально являясь двигателем экономики. Развитие этого сектора недвижимости стимулирует рынок к росту, а, значит, обеспечивают новый толчок для экономики. При этом, городские власти, как правило, выступают заказчиком такого строительства, отбирая по конкурсу частную компанию-подрядчика.

Такая практика существует во Франции, где социальное жилье строят частные компании. Поддержка государством таких инициатив проявляется в льготном налогообложении компании-застройщика. Причем, во-избежание коррупции при распределении такого жилья, семьи-арендаторы определяются комиссиями, в состав которых входят, как чиновники, так и представители компании-застройщика.

На просторах СНГ эта идея также уже нашла свой отклик: в Москве в рамках среднесрочной социальной программы «Москвичам – доступное жилье» возведут первый доходный дом. По данным ИТАР-ТАСС, жилье в этом доме будет предоставляться «гражданам, состоящим на учете, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при их отказе – гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет». При этом доходы от сдачи внаем жилых помещений будут зачисляться в бюджет города.

Эксперимент с доходными домами запустили в начале второго тысячелетия после выхода в свет постановления московского правительства от 2 апреля 2002 года N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного квартира / дома». Строительство доходных домов экономкласса было предусмотрено еще постановлением правительства Москвы №1131 от 25 января 2007 года, однако, проект по-прежнему, находится в начальной стадии реализации.

А что же Киев? У нас пока не существует и проекта. А ведь от такого сотрудничества в выиграше были бы все. И очередники, существенно и сразу улучшив условия всоего проживания; и городской бюджет – получив дополнительный источник дохода в виде стабильной прибыли и дополнительного и так необходимого маневренного жилого фонда. При этом главной, конечно, остается социальная функция.

Проблема острой нехватки социального жилья в Украине не ослабевала даже в период достаточно активного строительсва. А в ближайшие несколько лет ситуация только усугубится. Прирост квадратных метров в Украине в пять раз меньше общеевропейской нормы. Об этом свидетельствуют данные Госкомстата. В европейских странах на одного человека приходится более 30 кв.м. При этом европейская норма прироста составляет 1 кв.м. на человека ежегодно. У нас же за почти 10 лет прирост составил всего около 2 кв.м. И это без учета структуры введенных квадратов - разделения по качеству и удельному весу.

Кроме того, статистика гласит, что за последние 9 лет на 600 тыс. сократилась очередь на получение квартир (1,8 млн. в 2000 г. против 1,2 млн. в 2009). Тогда как смогли получить свое жилье только 11 тыс. украинцев, что почти в три раза меньше показателей в девятилетней давности – (32 тыс.).

Такое жилье могло бы решить жилищные проблемы и огромной прослойки населения, официально к малоимущим не относящейся, но для которой, приобретение собственной недвижимости есть недостижимой мечтой. Особенно нуждающимися в жилье являются молодые семьи, бюджетники, ученые и другие слои населения, которых, к сожалению, в нашей стране сложно отнести к среднему классу ввиду крайне низкого уровня их доходов. Но пока, по-прежнему, нет ни таких домов, ни соответствующей законодательной базы, ни заинтересованности власти в решении жилищных проблем.

Источник.